Commercial mortgage-backed securities (CMBS) | 商業不動産担保証券（CMBS)

CMBSとは

商業用不動産担保証券（CMBS）は、住宅用不動産ではなく商業用不動産に対する商業用不動産ローンによって担保された固定利回り投資商品です。CMBSは、不動産投資家と商業貸し手の双方に流動性を提供することができます。CMBSを構造化するための標準化された規則がないため、その評価は困難を伴う場合があります。CMBSの基礎となるローンには、様々な条件、価値、物件タイプ（マルチファミリー住宅や商業用不動産物件など）の多数の商業用不動産ローンが含まれる場合があります。CMBSは、商業用不動産ローの期間が一般的に固定されているため、住宅ローン担保証券（RMBS）よりも前払いリスクが少ない可能性があります。

よくある質問 (FAQ)

• MBSとCMBSの違いは何ですか？

  
  「MBSは、一戸建て住宅、タウンハウス、および分譲マンションを含む通常の住宅ローン担保債のプールによって裏付けられています。これらの証券は金融機関によって発行され、住宅ローン担保債からの安定したリターンを求める投資家の間で人気があります。対照的に、CMBSは、オフィスビル、ショッピングモール、ホテルなどの商業用不動産によって担保された商業ローン担保債のプールによって裏付けられています。ほとんどのCMBSローンは、より大きく収益を生む物件に使用され、住宅ローン担保債よりも複雑な引受を含みます。」

• 銀行はCMBSでどのように収益を上げますか？

  
  「銀行はCMBSで、商業借り手に対してローの引受および処理のためにオリジネーション手数料を請求することで収益を上げます。彼らはまた、CMBSローンをプールし、それをCMBS債券として投資家に販売することにより、証券化プロセスから利益を得ます。ローンに請求される金利と投資家に支払われる低い金利の差を稼ぎます。さらに、銀行またはローンのサービス業者は、支払処理および問題管理を含むCMBSローンの日常業務を管理するためのサービス手数料を徴収します。」

• CMBSのリスクは何ですか？

  
  「CMBSは信用リスクを負います。商業借り手がローンを債務不履行にする可能性があり、投資家へのキャッシュフローに影響を与えるためです。このリスクは、商業用不動産の規模と複雑さにより、住宅ローンと比較して高くなります。市場リスクもCMBSに影響を与え、不動産市場状況の変化が物件価値と賃貸収入に影響を与えます。金利リスクは、金利上昇が既存のCMBS債券の価値を減少させる可能性があるため存在します。早期償還リスクは、早期ローン返済が投資家への予想キャッシュフローを変更する可能性があるため、償還罰則によって軽減されるものの、要因として残ります。これらのリスクはCMBSファイナンスの実績と安定性に影響を与え、金融機関と投資家による注意深い評価を必要とします。」